
Олександр Моісеєнко
журналіст
Едуард Бразас
Директор отдела агентских услуг АН "Ситикон", г. Киев
Руководитель Комитета по информационным технологиям и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).
Олександр Моісеєнко
журналіст
Дмитро Марунич
"Реальна економіка", редактор
Олександр Разуваєв
аналітик
Павло Харламов
журналіст
Олексій Молдован
економіст
Юрій Віннічук
журналіст
"неРеальна економіка"
Андрій Шевчук
Міжнародний оглядач
Максим Кухар
журналіст
Максим Сєроус
автор блога "Євродолар"
Юрій Шпак
економіст
Дмитро Джангіров
міжнародний оглядач
Павло Ілляшенко
стратег інвестиційної компанії
Юрій Глухов
економіст
Роман Корнилюк
кандидат економічних наук
Сергій Чигир
журналіст
Павло Кухта
економіст
Валентин Землянський
незалежний експерт
Олександр Спасиченко
керуючий активами
Дмитро Дєнков
журналіст
Євген Шпитко
журналіст
Спростування
Правительство Украины располагает на валютном счете почти $1,9 млрд
Улюкаев назвал $40 за баррель нефти реалистичной ценой
Ряд депутатов предлагает ввести санкции против "Роснефти"
Число иностранных туристов достигло рекордных 1,2 млрд в 2015 году
ДТЭК возобновил прием угля шахт Львовско-Волынского бассейна
ЕС вводит универсальную профессиональную карту
"Укргазвыдобування" в 2015г снизило добычу газа на 3,9%
Чистый отток капитала из России в 2015 году составил $56,9 млрд.
Олланд ввел чрезвычайное экономическое положение во Франции
Праздники прошли, отчеты сданы, на Грушевского перемирие – можно и о бизнесе подумать. Самое время порассуждать о прошедшем и погадать о будущем.
Итак, чем же запомнится рынку недвижимости 2013-й год?
1. Законодательные новации. Зуд законотворчества и дальнейшие попытки монетизации власти не дают покоя "слугам народа". Временами они совпадают с логикой бизнеса, чаще нет. Из того, что относится непосредственно к рынку недвижимости, имеет смысл выделить следующее:
- Введение новой системы регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Начинание абсолютно правильное, по времени даже сильно перезревшее (ну не могли Минюст и Госкомзем поделить этот пирог раньше), но сделанное, как всегда, корявенько. Мало того, что передать информацию о уже зарегистрированных правах из БТИ в Реестр никто так и не смог (в результате все мы заплатим за регистрацию существующих прав еще раз), так еще и реестры (вернее права на ПО) оказались в частных руках, из-за чего возникли проблемы с их работой. Но в целом процесс купли-продажи приобрел некую логику и стал удобнее.
- Введение налога на недвижимость. Вот и добрались. Сначала в процессе приватизации большинство наших граждан стали собственниками метров, а теперь пришел час за это заплатить. Правда, с первого раза не получилось – взять-то хочется, но как это сделать – не придумали. Но в 2014-м заплатим. Коснется сия новация реально немногих, ставки вполне гуманные, но лиха беда начало…
- Новые правила оценки недвижимости для целей налогообложения. А вот где коррупция цветет и пахнет! Необходимость этого нововведения высосана из пальца. Но нельзя же пройти мимо такого стабильного денежного потока (а оценка уже пару лет нужна в КАЖДОЙ сделке с недвижимостью). Так хотели, что получилось только с третьего раза (предыдущие две попытки были заблокированы полной неготовностью структуры). Кто является конечным выгодоприобретателем данной схемы – есть разные мнения. Но гражданам она даст однозначно неудобства в процессе оценки (увеличиваются сроки, усложняется процедура) и увеличение налоговых платежей. С 1 февраля, когда схема станет безальтернативной, с вероятностью 99% возрастет и цена оценки. "Покращення", однако…
- Введение процедуры обязательных безналичных расчетов. Идея, вроде, и хорошая. Но в стране обманутых вкладчиков, искусственно стабильного курса, готового в любой момент рухнуть, и глобального недоверия к гривне вообще и банкам в частности эта затея превращается в еще один относительно законный способ конфискации наличности у граждан. Сентябрь прошел в привыкании, потом были найдены достаточно комфортные механизмы реализации этих требований - и все заработало своим чередом.
Какие итоги у всех этих новелл. Транзакционные расходы при сделках с недвижимостью возросли и способов обойти это - нет. Владеть большой недвижимостью станет дороже. Зато переход права собственности стал проще и безопаснее.
Но самое главное – глобально на рынок это не повлияло. Снег в марте оказал большое влияние на активность рынка. При всем этом цены демонстрировали стабильность (немного подросли недорогие продажа и аренда, упали – дорогие), а количество сделок было чуть больше, чем в 2012-м году.
И такое состояние вялого шевеления тянется с 2010-го. Размораживание долгостроев и уменьшение торга при сделках стали первыми намеками на активизацию, но говорить о появлении каких-то уверенных признаков улучшения ситуации пока не приходится.
2. Размораживание долгостроев. После паники начала кризиса многие застройщики остались с замороженными объектами. Время прошло, деваться некуда, мозг свыкся с новой реальностью – и стройки потихоньку возобновились.
Говорить про бум, конечно, не приходится, но количество долгостроев заметно поубавилось. Более того, самые смелые и финансово устойчивые застройщики начинают новые, вполне интересные проекты.
Тут, правда, надо отделить зерна от плевел. Победные реляции чиновников о безумном количестве введенных в эксплуатацию метров надо поделить на три – большая часть этого метража является введенным в эксплуатацию благодаря временно действующей упрощенной процедуре самостроем.
Да и информационный шум по поводу разнообразных госпрограмм о поддержке жилищного строительства является больше шумом, чем делом. А вот что точно произошло, так это постепенное перемещение спроса со вторички на первичку. В Киеве в 2013 году (данные трудно проверить, но вроде так и есть) впервые первички было куплено больше, чем вторички.
3. Коммерческая недвижимость – торговые и офисные центры строятся достаточно активно. Это сейчас один из немногих способов инвестирования. Но рынок уже близок к насыщению. Вакантность офисных площадей увеличивается, в торговой недвижимости пока все стабильно.
Но столько проектов заявлено к выходу в 2014-м, что возникают обоснованные опасения. Ну и уже не звоночек, а набат – уход с нашего рынка достаточно известных торговых марок (те же Сеппала, Монарх), поглощение ПРавильными компаниями конкурентов, т.е. монополизация (Эпицентр - Новая линия, Эльдорадо – Технополис, Мобилочка – Алло) и уход иностранных инвесторов (Коммерцбанк, Интеса, Дрэгон кэпитал).
На их место пока приходят новые. Но все это лишний раз намекает нам, что экономика в целом и рынок недвижимости в частности до сих пор в глубоком кризисе и перспектив не видно.
4. Рынок земли и загородной недвижимости грустит. Земля практически никому не нужна, покупается только самое привлекательное (хорошее место, наличие соседей и коммуникаций, бросовая цена).
Загородный дом альтернативой городскому жилью пока так и не стал. Хотя продажи и есть – можно реально купить дом ниже себестоимости строительства. Большие земельные участки просто никому не нужны – бизнес не расширяется, новых котеджных городков строить не начинают. И этот сегмент рынка оживет самым последним.
5. Ипотека и проектное финансирование. Ну, о мертвых либо хорошо, либо ничего. Так что промолчу. Хотя иногда докредитовываются (тысяч 10-15 если на покупку или ремонт не хватает).
Если коротко подвести итог года – стабильность. Даже не так – мертвый штиль. Кому было очень надо – уже продали или решили вопросы как-то по-другому. Так что продавцы сейчас на рынке не самые мотивированные и продавать "абы продать" не готовы.
Покупатели имеют возможность выбирать, поэтому ходят, смотрят, выбирают. Найдут что-то интересное – покупают, нет – так и не переживают. Это, конечно, не относится к сегменту дешевого жилья.
Там и продать и снять быстро и хорошо надо очень постараться. Переосмыслившие действительность застройщики чувствуют себя относительно неплохо. Денег на этапе фундамента клиенты еще не несут (разве что самым именитым под хорошую скидку), но ближе к вводу в эксплуатацию покупают.
Разумные планировки, адекватные цены (ниже за квадратный метр, чем на вторичке) и программы рассрочки делают их предложения все более привлекательными (по сравнению со вторичкой, естественно).
Что же нас ожидает? Варианты, когда доллар станет 15, а Украина объявит себя банкротом, рассматривать не буду. Не потому, что нереально, а потому, что тогда и так все ясно – рухнет и остановится все. А вот при сохранении нынешнего статус-кво будем иметь еще один 2011-2012-2013 год – тихо, малоактивно, без ажиотажных ростов/падений, без видимых реакций на государственные нововведения и прочий новостной фон.
В жилой недвижимости цены стоят с незначительным желанием упасть, покупателей немного, сроки продажи объектов большие, но продавцов это не волнует и не мотивирует. Для тех, кто хочет и готов что-то купить достаточно удобный момент – есть выбор и достаточно времени, чтобы этот выбор сделать не спеша. Первичка будет демонстрировать более интересную динамику, если только у застройщиков головокружение от успехов не начнется.
В коммерческой недвижимости достроят то, что строят, и постараются все это сдать. В результате возрастет вакантность и, вполне вероятно, просядут цены. Продаж будет минимум, рыночных – еще меньше. Арендаторы, вроде, и рулят, но хороших предложений будет не много.
Земля в застое. Даже сказать нечего. Так что, если устали от ЖЭКа и в семье две машины – езжайте, находите, покупайте и уступят вам!
Вот такие ожидания. Дай Бог нам спокойствия и мудрости!