Праздники прошли, отчеты сданы, на Грушевского перемирие – можно и о бизнесе подумать. Самое время порассуждать о прошедшем и погадать о будущем.
Итак, чем же запомнится рынку недвижимости 2013-й год?
1. Законодательные новации. Зуд законотворчества и дальнейшие попытки монетизации власти не дают покоя "слугам народа". Временами они совпадают с логикой бизнеса, чаще нет. Из того, что относится непосредственно к рынку недвижимости, имеет смысл выделить следующее:
- Введение новой системы регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Начинание абсолютно правильное, по времени даже сильно перезревшее (ну не могли Минюст и Госкомзем поделить этот пирог раньше), но сделанное, как всегда, корявенько. Мало того, что передать информацию о уже зарегистрированных правах из БТИ в Реестр никто так и не смог (в результате все мы заплатим за регистрацию существующих прав еще раз), так еще и реестры (вернее права на ПО) оказались в частных руках, из-за чего возникли проблемы с их работой. Но в целом процесс купли-продажи приобрел некую логику и стал удобнее.
- Введение налога на недвижимость. Вот и добрались. Сначала в процессе приватизации большинство наших граждан стали собственниками метров, а теперь пришел час за это заплатить. Правда, с первого раза не получилось – взять-то хочется, но как это сделать – не придумали. Но в 2014-м заплатим. Коснется сия новация реально немногих, ставки вполне гуманные, но лиха беда начало…
- Новые правила оценки недвижимости для целей налогообложения. А вот где коррупция цветет и пахнет! Необходимость этого нововведения высосана из пальца. Но нельзя же пройти мимо такого стабильного денежного потока (а оценка уже пару лет нужна в КАЖДОЙ сделке с недвижимостью). Так хотели, что получилось только с третьего раза (предыдущие две попытки были заблокированы полной неготовностью структуры). Кто является конечным выгодоприобретателем данной схемы – есть разные мнения. Но гражданам она даст однозначно неудобства в процессе оценки (увеличиваются сроки, усложняется процедура) и увеличение налоговых платежей. С 1 февраля, когда схема станет безальтернативной, с вероятностью 99% возрастет и цена оценки. "Покращення", однако…
- Введение процедуры обязательных безналичных расчетов. Идея, вроде, и хорошая. Но в стране обманутых вкладчиков, искусственно стабильного курса, готового в любой момент рухнуть, и глобального недоверия к гривне вообще и банкам в частности эта затея превращается в еще один относительно законный способ конфискации наличности у граждан. Сентябрь прошел в привыкании, потом были найдены достаточно комфортные механизмы реализации этих требований - и все заработало своим чередом.
Какие итоги у всех этих новелл. Транзакционные расходы при сделках с недвижимостью возросли и способов обойти это - нет. Владеть большой недвижимостью станет дороже. Зато переход права собственности стал проще и безопаснее.
Но самое главное – глобально на рынок это не повлияло. Снег в марте оказал большое влияние на активность рынка. При всем этом цены демонстрировали стабильность (немного подросли недорогие продажа и аренда, упали – дорогие), а количество сделок было чуть больше, чем в 2012-м году.
И такое состояние вялого шевеления тянется с 2010-го. Размораживание долгостроев и уменьшение торга при сделках стали первыми намеками на активизацию, но говорить о появлении каких-то уверенных признаков улучшения ситуации пока не приходится.
2. Размораживание долгостроев. После паники начала кризиса многие застройщики остались с замороженными объектами. Время прошло, деваться некуда, мозг свыкся с новой реальностью – и стройки потихоньку возобновились.
Говорить про бум, конечно, не приходится, но количество долгостроев заметно поубавилось. Более того, самые смелые и финансово устойчивые застройщики начинают новые, вполне интересные проекты.
Тут, правда, надо отделить зерна от плевел. Победные реляции чиновников о безумном количестве введенных в эксплуатацию метров надо поделить на три – большая часть этого метража является введенным в эксплуатацию благодаря временно действующей упрощенной процедуре самостроем.
Да и информационный шум по поводу разнообразных госпрограмм о поддержке жилищного строительства является больше шумом, чем делом. А вот что точно произошло, так это постепенное перемещение спроса со вторички на первичку. В Киеве в 2013 году (данные трудно проверить, но вроде так и есть) впервые первички было куплено больше, чем вторички.
3. Коммерческая недвижимость – торговые и офисные центры строятся достаточно активно. Это сейчас один из немногих способов инвестирования. Но рынок уже близок к насыщению. Вакантность офисных площадей увеличивается, в торговой недвижимости пока все стабильно.
Но столько проектов заявлено к выходу в 2014-м, что возникают обоснованные опасения. Ну и уже не звоночек, а набат – уход с нашего рынка достаточно известных торговых марок (те же Сеппала, Монарх), поглощение ПРавильными компаниями конкурентов, т.е. монополизация (Эпицентр - Новая линия, Эльдорадо – Технополис, Мобилочка – Алло) и уход иностранных инвесторов (Коммерцбанк, Интеса, Дрэгон кэпитал).
На их место пока приходят новые. Но все это лишний раз намекает нам, что экономика в целом и рынок недвижимости в частности до сих пор в глубоком кризисе и перспектив не видно.
4. Рынок земли и загородной недвижимости грустит. Земля практически никому не нужна, покупается только самое привлекательное (хорошее место, наличие соседей и коммуникаций, бросовая цена).
Загородный дом альтернативой городскому жилью пока так и не стал. Хотя продажи и есть – можно реально купить дом ниже себестоимости строительства. Большие земельные участки просто никому не нужны – бизнес не расширяется, новых котеджных городков строить не начинают. И этот сегмент рынка оживет самым последним.
5. Ипотека и проектное финансирование. Ну, о мертвых либо хорошо, либо ничего. Так что промолчу. Хотя иногда докредитовываются (тысяч 10-15 если на покупку или ремонт не хватает).
Если коротко подвести итог года – стабильность. Даже не так – мертвый штиль. Кому было очень надо – уже продали или решили вопросы как-то по-другому. Так что продавцы сейчас на рынке не самые мотивированные и продавать "абы продать" не готовы.
Покупатели имеют возможность выбирать, поэтому ходят, смотрят, выбирают. Найдут что-то интересное – покупают, нет – так и не переживают. Это, конечно, не относится к сегменту дешевого жилья.
Там и продать и снять быстро и хорошо надо очень постараться. Переосмыслившие действительность застройщики чувствуют себя относительно неплохо. Денег на этапе фундамента клиенты еще не несут (разве что самым именитым под хорошую скидку), но ближе к вводу в эксплуатацию покупают.
Разумные планировки, адекватные цены (ниже за квадратный метр, чем на вторичке) и программы рассрочки делают их предложения все более привлекательными (по сравнению со вторичкой, естественно).
Что же нас ожидает? Варианты, когда доллар станет 15, а Украина объявит себя банкротом, рассматривать не буду. Не потому, что нереально, а потому, что тогда и так все ясно – рухнет и остановится все. А вот при сохранении нынешнего статус-кво будем иметь еще один 2011-2012-2013 год – тихо, малоактивно, без ажиотажных ростов/падений, без видимых реакций на государственные нововведения и прочий новостной фон.
В жилой недвижимости цены стоят с незначительным желанием упасть, покупателей немного, сроки продажи объектов большие, но продавцов это не волнует и не мотивирует. Для тех, кто хочет и готов что-то купить достаточно удобный момент – есть выбор и достаточно времени, чтобы этот выбор сделать не спеша. Первичка будет демонстрировать более интересную динамику, если только у застройщиков головокружение от успехов не начнется.
В коммерческой недвижимости достроят то, что строят, и постараются все это сдать. В результате возрастет вакантность и, вполне вероятно, просядут цены. Продаж будет минимум, рыночных – еще меньше. Арендаторы, вроде, и рулят, но хороших предложений будет не много.
Земля в застое. Даже сказать нечего. Так что, если устали от ЖЭКа и в семье две машины – езжайте, находите, покупайте и уступят вам!
Вот такие ожидания. Дай Бог нам спокойствия и мудрости!
