Ринок нерухомості: живучі ТРЦ, сонні офіси та квартирна депресія

Ольга Дубенська, РЕ

На українському ринку нерухомості спостерігаються зовсім протилежні тенденції.

Якщо торговельна нерухомість бурхливо розвивається, принаймні у столиці, то в "офісному" секторі панує затишшя.

На ринку житла - також все спокійно, лиш час від часу його сколихують ініціативи влади на зразок нових правил з оцінювання нерухомості, чи обмеження операцій з готівкою. Відтак українці змушені відкладати купівлю квартири на потім.

"Торговий" бум

Київ є беззаперечним лідером із розвитку торговельної нерухомості.

Як стверджують експерти, вже в найближчому майбутньому столичний ринок буде перенасиченим.

"За 12-13 років існування сучасної комерційної нерухомості в Києві уперше буде пройдено межу у 1 мільйон квадратних метрів - у 2013 році - торгової площі, що відповідає 5,55 тисячі квадратних метрів на тисячу населення", - розповідає партнер компанії "Українська торгова гільдія" (UTG) Віталій Бойко

І хоча поки що Київ за цим показником відстає від великих міст не лише Західної, а й Східної Європи, ситуація все ж виглядає сприятливою, адже бізнес інвестує у розвиток торгової нерухомості "великі капітали", навіть попри відсутність кредитування банків.

За словами аналітиків, цифри у 100-150 мільйонів доларів вже не дивують девелоперів, адже вартість проектів торгових центрів, які зараз реалізуються становить від 50 до 550 мільйонів доларів.

За словами Бойка, ринок торгової нерухомості чекають успішні роки, адже лише протягом 2014-15 років планується ввести ще один 1 мільйон квадратних торгових площ, при чому не завдяки створенню великої кількості, а великих за розміром об'єктів.

Якщо терміни введення в експлуатацію не будуть перенесені, то поява значної кількості нових ТЦ призведе до зниження орендних ставок та зростання конкуренції між орендодавцями.

Динаміку розвитку ринку добре ілюструють цифри

Так, лише у першому півріччі у столиці з'явилося 2 нових торгових центри – ТРЦ "Полярний" - вулиця Майорова, 2 та ТРЦ Marmelad - Борщагівська, 154.

Більше того, до кінця року планується відкриття ще 6 торгових центрів.

Назва Адреса Площа для оренди, кв.м. Девелопер
ТРЦ в БФК Gulliver вул. Спортивна,1 45 200 Три О
ТРЦ Marmelad частина вул. Борщагівська, 154 35000 MABA
ТРЦ Art Mall вул. Ак. Заболотного, 37 35500 Арт Молл
ТРЦ Lifestyle Дніпропетровське ш. 18000 Магістр
Аутлет-центр "Мануфактура" Новообухівське ш.,2 15000 АДС
ТОЦ Silver Breeze Дніпровська наб. 14900 Svitland Ukraine
ТЦ "Атмосфера" Столтчне шосе 30000 DeVision

Дані: UTG

Також, за словами учасників, успішно розвивається ритейл, зокрема, за рахунок виходу на український ринок іноземних брендів, а також завдяки інвестиціям вітчизняного бізнесу у розвиток західних брендів (франшиза - ред.).

Саме зацікавленість інвесторів у розвитку ритейлу стимулює відкривати нові торгові центри, адже є охочі орендувати торгові площі.

Якщо офісні торгові центри відкриваються напівпустими, то цікаві концепції нових торгових центрів приковують увагу інвесторів і на відкритті уже мають багато орендаторів.

Водночас втрачають клієнтів так звані "аутсайдери" ринку, тобто ТЦ, які не встигли запропонувати клієнтам привабливі умови.

Крім того, з року в рік збільшується зацікавленість українців у торгових центрах, адже окрім традиційного шопінгу, концепції нових центрів часто передбачають створення великих розважальних комплексів.

Ситуація на ринку торгової нерухомості регіонів різко відрізняється від столичного.

Перенасичений торговими центрами лише Харків, який, на переконання експертів, не потребує нових масштабних проектів.

"Міста-мільйонники, такі як Одеса, Львів, Донецьк, Дніпропетровськ можуть "переварити" 1-2 крупних регіональних центри. На жаль, у більшості з цих міст немає подібних проектів. Про насичення міст-мільйонників у 2013 році мова не йде, але ці міста залишаються привабливими як для українських так і закордонних девелоперів", - кажуть в "Українській торговій гільдії".

В інших містах ринок торгової нерухомості залишається єдиним варіантом для інвестицій, але зовсім небагато обласних центрів дійсно потребують нових проектів.

"Існує попит на торгову нерухомість у таких містах як Чернігів, Кіровоград, Запоріжжя", - каже партнер UTG Віталій Бойко.

"Офісний" застій

Ситуація на ринку офісної нерухомості залишається складною. Введення нових офісних площ в експлуатацію у першому півріччі скоротилося у рази.

Деякі офісні центри не знаходяться на завершальних етапах будівництва, але найближчим часом не відкриються через відсутність орендарів. Багато з них виставлені на продаж, а частина пустує внаслідок рекордної кількості пропозицій приміщень у 2012 році.

За пронозами аналітиків, вакантність офісних приміщень із нинішніх 16% може вирости до 20%, у цифрах це означає, що 300 тисяч квадратних метрів залишаться без орендарів.

Більшою популярністю у компаній, як і раніше, користуються, офіси класу "В", адже вони є дешевшими. Так, квадратний метр такого класу офісів у першому півріччі коштував 15-32 доларів на місяць, у той час як "квадрат" офісного приміщення класу А обходився у 25-40 доларів.

Найбільші угоди з оренди у першому півріччі були підписані з ІТ-бізнесом, а також виробничими компаніями.

В цілому на ринку попит на "професійну" нерухомість порівняно з минулим роком не збільшився.

Експерти прогнозують, що найближчим часом ринок перебуватиме у стані стагнації, що пов'язано із відсутністю змін у бізнес-кліматі та економіці країни.

У великих обласних центрах ситуація на ринку офісної нерухомості подібна до столичної.

Загалом, як підкреслюють експерти, попиту на нові об'єкти немає у жодному з великих міст, адже ринок у них або насичений, або перенасичений.

Крім того, в докризовий період більше половини попиту на офіси формували іноземні компанії, вихід яких на український ринок сьогодні є рідкісним явищем.

"Первинка" витісняє "вторинку"

На ринку житлової нерухомості панує "депресивна стабільність".

"Якщо перефразувати слова класика, то "верхи" (покупці) не можуть, а "низи" (продавці) не дуже хочуть. Ось це неактивне бажання купувати і мляве бажання продавати дозволило цінам знайти якусь стабільність, щодо якої і відбуваються незначні коливання останні кілька років", - відзначає керівник Комітету з інформаційних технологій та аналітики Асоціації фахівців з нерухомості України Едуард Бразас.

Не було виключенням і перше півріччя 2013 року, особливо перший квартал. Затишшя у січні-березні 2013 року окрім сезонного фактору було викликане новою процедурою реєстрації прав на житло та незрозумілістю ситуації з податком на нерухомість.

"У другому кварталі кількість угод виросла, але рівня 2012 року не вдалося досягти. В середньому у першому півріччі в нових житлових комплексах продавалося по 4-5 квартир на місяць. На ринку вторинної нерухомості схожі тенденції - зниження попиту у першому кварталі та відновлення активності у другому", - йдеться у огляді "Української торгової гільдії".

Однією з найяскравіших тенденцій на ринку житлової нерухомості є переорієнтація покупців з вторинного ринку на первинний. Частка первинки у загальній кількості угод, за різними оцінками, становить 35-40%, що удвічі більше, ніж два роки тому.

Експерти пояснюють таку тенденцію більш продуманим підходом забудовників до планування житла.

"Раніше достатньо типовою пропозицією на ринку житла економ-класу була однокімнатна квартира площею 50-60 квадратних метрів, а зараз середня площа такого житла становить 30-45 квадратних метрів. З таким метражем і середньою вартістю квадратного метра близько 1 300 доларів, така пропозиція порівняна з позиціями на "вторинці", - зауважує Бойко.

За даними експертів, все популярнішою стає купівля житла у розстрочку, крім того, зауважують учасники ринку, значно зросла кількість інвестиційних угод, які зараз становлять близько 10-15% від загальної кількості угод.

На переконання експертів, житлова нерухомість найближчим часом не подорожчає

"Сьогодні на ринок житла економ-класу вийшла велика кількість капіталів. Ці капітали належать великим фінансово-промисловим групам, а вони, як відомо, визначають політику. Не в інтересах великого бізнесу, який нині є гравцем на ринку економ-житла, заважати продажам", - каже Бойко.

На переконання експертів, не вплинуть на вартість нерухомості і останні ініціативи влади - обов'язкова оцінка житла при продажі та обмеження операцій з готівкою, адже українці звикнуть до нових механізмів за короткий проміжок часу.

Втім, ціни на житло можуть вирости в ціні після відновлення іпотечного кредитування, яке водночас призведе до збільшення попиту та пропозиції на ринку, а також після збільшення доходів населення.

Існує і більш радикальний сценарій на ринку житла, що може стати логічним продовженням зміни ситуації в економіці країни.

"При збереженні статус-кво з курсом, інфляцією і загальноекономічною ситуацією в цілому ринок і далі буде перебувати в летаргічному сні з незначною активністю і коливаннями цін в районі плюс/мінус 5% від існуючих. Ну а якщо економіка почне падати, курс стрибне і вдарить інфляція, то й ціни на нерухомість в доларовому вираженні можуть просісти на 20-25%", - каже Бразас.